主审法官：苏青

　 【要点提示】

　　租赁合同是以承租人一方取得在一定期限内对租赁物的使用收益而不是对物的所有为目的的协议，因而租赁合同仅转移标的物的使用收益权，而不转移标的物的所有权。出租人应担保所交付的租赁物符合约定的用途，能够为承租人依约正常使用收益。如租赁物有不能使承租人为正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担责任，承租人有权解除合同或者请求减少租金。

　 【案例索引】

　　抚顺市中级人民法院（2007）抚民一初字第16号

　 【案情】

　　原告（反诉被告）：白雪，男，1980年4月12日出生，满族，无职业，住抚顺市新抚区千金街2委10组。

　　委托代理人冯立国，辽宁文博律师事务所律师。

　　被告（反诉原告）：刘春江，男，1963年10月13日出生，汉族，住抚顺市望花区北厚街。

　　委托代理人刘志金，辽宁锁阳律师事务所律师。

委托代理人腾利，男，1963年8月26日出生，汉族，无职业，住抚顺市新抚区福民街21委。

　　原告白雪与被告刘志金租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告白雪、委托代理人冯立国，被告刘春江、委托代理人刘志金、腾利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告诉称:2005年3月8日，原告与被告签订了一份《租赁协议书》，被告将其自有的位于顺城区葛布街远航小区5号楼2单元301号房屋租赁给原告，总面积为353平方米，租赁期为5年。协议签订后，原告于2005年5月25日领取“超时空”网吧的个体工商户营业执照并开始营业。共投资130余万元，营业期间平均月收入4万元。租赁协议签订时，该房屋有两个出口，符合开办网吧的条件。但后来抚顺市供电公司向顺城区人民法院起诉，主张其中一个出口是在墙体上擅自开的门，侵犯其合法权益，请求将该出口封死，法院支持其请求。该门被封死，网吧只剩下一个出口。《建筑设计防火规范》第5.3.1条规定：“歌舞娱乐放映游艺场所的疏散出口不应少于2个，当其建筑面积不大于50平方米时，可设置1个疏散出口。”原告开办的超时空网吧，面积353平方米，可容纳一百余人同时上网，在出口只剩一个的情况下，已不能继续开办网吧。在墙体上开的门被封死后，原告只能停业，为开办网吧购买的全部财物现均闲置在租赁房屋内。墙体上开的门被封死是被告单方造成的，因此给原告造成的损失应当由被告赔偿。因与被告未能就损失赔偿达成协议，故请求法院判令解除租赁合同，被告赔偿原告直接损失50万元，逾期利息损失15万元，合计65万元，诉讼费由被告承担。

　　被告辩称：因租赁给原告的房屋当时确实是两个门，后来由于意志以外的原因该门被封死，不是被告主观造成的，属于法律规定的情势变更，故同意与原告解除租赁协议。原告要求赔偿的直接损失50万元和逾期利息损失15万元没有事实和法律依据，应依据法律和相关证据认定合理损失。

　　反诉原告诉称：因反诉被告在2006年5月1日之前没有预交房租，但实际占用房屋将近一年，要求支付房租43000元。

　　反诉被告辩称：不同意给付租金，因网吧不能正常经营是反诉原告造成的，其应赔偿我们损失。

　　经审理查明：2005年3月18日，原告白雪与被告刘春江签订一份租赁协议书，约定：一、被告将其座落于抚顺市顺城区葛布街远航小区5号楼2单元301号门市房租赁给原告，第一年租金40000元，以后每年交纳45000元租金，租期5年，从2005年5月1日至2010年5月1日，到期后在同等条件下原告具有优先承租权。二、付款方式：签字后即付40000元，以后每年3月1日一次交清房租45000元。三、租赁期原告负责水费、电费、取暖费及经营所需的税费。四、被告提供房屋上下水设施、暖气片、80A电表箱设施，大门卷帘门，原告在经营期间负责维护好及保修好，如有损坏，原告负责维修或按价赔偿。原告不得擅自改变房屋整体结构，出现违章、违法或失盗、失火造成停业均由乙方自行承担，未经被告同意，原告不得外兑或转租，否则被告有权收回房屋。五、原告在租赁期间，对需要增添的任何设备、设施以及用于室内外新装修的费用都由原告承担，被告不承担任何费用，原告在经营期间所购置的物品、装饰被告不作价接收。六、被告违约须赔偿原告10000元损失费，如原告因经济效益不好或其他原因违约，须赔偿被告10000元损失费，被告有权收回房屋。合同签订后，原告即给付当年租金40000元，被告将出租门市房交付给原告，房屋总面积为353平方米。2005年5月25日，原告领取“超时空”网吧的个体工商户营业执照，并开始在租赁门市房进行网吧经营活动。该门市房位于三楼，一至二楼房屋所有权人为顺城区河北农村信用合作社。签订租赁协议时，该门市房前后共有两个门，符合开办网吧条件。2006年7月3日抚顺市供电公司向顺城区人民法院起诉，诉称被告刘春江前门系其擅自在墙体上开门，走的是供电公司楼梯，要求停止侵权。顺城法院认为被告刘春江在自己的产权房屋有共用楼梯的情况下在墙上开门走他人楼梯的行为是错误的，判决被告刘春江将墙改门封死恢复原状。抚顺市中级人民法院二审维持了该判决。随后，抚顺市供电公司申请执行，2007年1月17日顺城区人民法院向原告白雪下达执行通知书， 2007年3月5日顺城区人民法院正式将该门封闭，网吧只剩下后面居民楼里一个出口，2007年5月1日该网吧停止营业。2007年12月，经本院法医技术鉴定中心委托，原、被告双方同意，由北京市世纪智源资产评估有限责任公司辽宁分公司对网吧内的电脑设备、配套设施、装修投入及预期收入进行资产评估。评估室内装修41800元，设备394512元，预期收入682500元。

　　【审判】

　　公民在自愿、平等基础上签订的合同应受法律保护，该合同的当事人应按照合同约定和法律规定履行自己的权利、承担自己的义务。《租赁协议书》是当事人双方在平等、自愿基础上签订的，且原、被告双方均是完全民事行为能力人，故该《租赁协议书》应是合法有效的。根据《建筑设计防火规范》及相关规定，歌舞娱乐放映游艺场所的疏散出口不应少于2个，当其建筑面积不大于50平方米时，可设置1个疏散出口，同时在承租人因租赁物的瑕疵而受到损害时，出租人也应赔偿承租人因瑕疵所受到的损失。本案中，租赁场地是353平方米，应有两个疏散口，被告在出租该门市时虽然已经增开一个出口，但该出口增开时只是得到了开发公司的同意，并没有得到相关部门的许可，其增开出口的手续并不合法，其出租房屋存在权利上的瑕疵，故其应赔偿原告因此受到的损失。关于原告主张被告应赔偿其直接损失50万元，预期利益损失15万元一节，因被告对此予以否认，且双方均同意对原告投入的资产进行评估，故本院法医技术鉴定中心按法定程序委托北京市世纪智源资产评估有限公司辽宁分公司对该资产进行评估,原、被告均对该评估结果的某些部分存在异议，但因该评估程序不存在任何瑕疵，且评估单位具有评估资质，故本院对该评估结果予以认可。原告电脑及配套设备评估原值为612,074.00元，评估剩余价值为394,512.00元，其中价差为217,562.00元即设备损耗，原被告合同签订5年，已经履行2年，故原告应自行承担2年的设备损耗,被告承担未能按照合同履行尚剩3年的设备损耗,即被告给付原告130,537.20元(217,562.00÷5年＝每年43,512.40元, 43,512.40元×3年＝130,537.20元)。室内装修评估价值41,800.00元由被告承担。关于评估的预期收益682,500.00元,根据本案的实际情况,本院酌情考虑给付3年总计30,000.00元。关于被告反诉原告给付拖欠房租43,000.00一节，因原告拖欠房租系被告出租物存在瑕疵造成原告不能正常经营，被告违约在先，在第三人对承租人主张权利致使承租人不能依约定为租赁物的使用收益时，出租人即应负瑕疵担保责任，承租人可以要求减少租金或解除合同，并可要求出租人赔偿因此所受到的损失，故对被告反诉租金的请求本院不予支持。关于原告主张解除《租赁协议书》一节，因被告在庭审中亦同意解除该协议，故原告的主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十八条、二百三十二条之规定，判决如下：

　　一、原告白雪与被告刘春江解除租赁合同；

　　二、被告刘春江于判决生效后十日内赔偿原告白雪经济损失202,337.20元；

　　三、原告购置的电脑及配套设备归原告所有；

　　如逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行。

案件受理费10,300.00元，由原告白雪负担6,866.60元，被告刘春江负担3,433.30元。反诉诉讼费875.00元由被告刘春江负担。评估费12000.00元,原告负担6,000.00元,被告负担6,000.00元。

　　一审宣判后，双方当事人均未上诉，判决已经发生法律效力。

　 【评析】

　 《中华人民共和国合同法》第228条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第231条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　本案中原被告双方签订房屋租赁合同后，在履行过程中因第三人对出租人的出租房屋主张权利致使合同履行不能，租赁合同为有偿合同，出租人如同买卖合同的出卖人一样，对标的物负瑕疵担保责任，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合用途的义务，被告刘春江的出租房屋存在权利上的瑕疵，给原告白雪造成了经济上的损失，原告要求赔偿经济损失并解除合同的诉讼请求，因合同已不能履行，故本院判决解除合同，并由被告赔偿原告因此所受到的经济损失。