【案件基本信息】

　　1.判决书字号

　　辽宁省抚顺市望花区人民法院（2013）望民二初字第00143号。

　　2.案由：房屋租赁合同纠纷。

　　3.当事人：

　　原告：抚顺市望花新华书店。

　　被告：辽宁成大方圆医药连锁有限公司。

【基本案情】

　　2009年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的楼房一楼、二楼房屋及车库，用于经营医药及相关产品。租赁期限从2009年10月10日至2012年12月30日止。年租金50万元。租赁房屋的水费、电费、取暖费均由被告自行承担。如原告擅自终止合同，应返还被告剩余租金并按三个月的租金赔偿给被告；如被告擅自终止合同，已付租金不予返还，并按六个月租金赔偿原告经济损失。如遇城市改造等政府行为需要双方终止合同，原告将剩余租金全部退还被告，双方互免经济责任。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，为被告开具租金发票，被告向原告交纳从2011年10月10日至2012年4月9日的租金25万元，至此，双方对交纳租金的方式由合同约定的一年一交实际变更为半年一交。2012年4月9日，被告收到抚顺市望花区土地整理中心下发的《城市更新改造项目房屋征收与补偿方案》。其后双方对租赁房屋的租金及拆迁补偿的事宜协商未果，被告于2012年8月29日向原告邮寄告知函，通知原告将于2012年8月30日将租赁房屋交回，双方租赁合同于当日解除，同时要求原告为其开具租金发票，并给付被告房屋拆迁装修补偿款，同日被告搬离租赁房屋。原告认为被告没有法定理由，未经原告允许，在拖欠原告四个月的租金和水电费的情况下，擅自搬离原告的经营场所，给原告造成了巨大经济损失，故诉至法院，请求法院判令被告支付房屋租金、滞纳金及水电费等合计23.8万元，支付原告违约金25万元并承担案件受理费。被告对原告起诉其拖欠的房屋租金19.5万元没有异议，但要求原告提供正规发票。2013年2月1日，抚顺市望花区土地整理中心下发工作函，要求抚顺市望花新华书店在2月9日内整体搬迁完毕。

【案件焦点】

　　在租赁期间内，出现城市改造政府拆迁问题，在政府未确定具体拆迁时间时，如何确定租赁关系的时点，如何认定行使解除权的条件是否成就。

【法院裁判要旨】

　　抚顺市望花区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的合同明确约定如遇城市改造等政府行为需要双方终止合同，原告将剩余租金全部退还被告，双方互免经济责任。2012年4月9日，被告收到抚顺市望花区土地整理中心下发的《城市更新改造项目房屋征收与补偿方案》，被告承租的原告房屋亦在征收范围之内，因土地整理中心未通知具体拆迁日期，故2012年4月9日应视为出现了合同约定的终止事由。其后双方在未就房屋租期等事宜达成书面变更的情况下，被告考虑其经营问题，实际租赁承租房屋至2012年8月30日，并书面通知原告。因此原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应自通知到达原告时解除。合同的权利义务虽终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，即被告应当依约向原告交纳租金及水费、电费。故原告要求被告支付从2012年4月10日至2012年8月30日的房屋租金及水费、电费的诉讼请求有理，予以支持。关于原告要求被告给付拖欠租金总额4%的滞纳金一节，因合同约定被告在收到原告提供的正式房屋租赁发票后，于每年10月10日前以转账方式支付当年租金。其后双方均认可房屋租金口头变更为半年支付一次，原告并未提供充分证据证明其已经向被告提供了从2012年4月10日至2012年8月30日的房屋租金增值税发票，且在2012年4月10日至原告起诉日期间，原告亦未通过诉讼等方式向被告主张过权利，原告称被告故意拖欠原告租金事实不充分，故原告要求被告按照拖欠租金总额的4%支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于原告诉称被告擅自终止合同，应按半年租金支付违约金25万元一节，因被告终止合同是因出现合同约定的城市改造政府将征收承租房屋的事由，且被告履行了通知义务，虽望花区土地整理中心下达的最后搬迁日期为2013年2月1日，但在2012年4月9日已经下发了《城市更新改造项目房屋征收与补偿方案》，基于拆迁工作在时间上具有不确定性，在2012年4月9日既已出现合同中约定的可终止合同的事由，被告搬离租赁房屋且通知原告后，原告对于被告要求解除合同的行为亦未在法定期间内通过诉讼或仲裁的方式提出异议，故被告并非违反约定擅自终止合同，对原告的此项诉讼请求不予支持。关于被告辩称租赁房屋存在漏水造成其经济损失11万元，要求与尚欠租金予以抵顶一节，因被告未提供充分的证据予以证明，待被告有新的证据后可另行告诉，故对被告的此项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：

　　一、被告辽宁成大方圆医药连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告抚顺市望花新华书店房屋租金195833.36元、水费754元、电费33839元，共计230426.36元；

　　如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　案件受理费8624元，由原告自行承担3868元，由被告承担4756元，随上述款一并给付。

　　宣判后，原告不服，上诉至抚顺市中级人民法院，后又申请撤回上诉，抚顺市中级人民法院裁定准许上诉人撤回上诉，按原审判决执行

【法官后语】

　　本案是一起典型的在租赁合同履行过程中，因出现房屋拆迁事由引发的租赁合同纠纷。本案原、被告在合同中明确约定如遇城市改造等政府行为需要双方终止合同，原告将剩余租金全部退还被告，双方互免经济责任。2012年4月9日，被告收到抚顺市望花区土地整理中心下发的《望花区曙光社区（局部）城市更新改造项目房屋征收与补偿方案》，被告承租的原告房屋亦在征收范围之内，因土地整理中心未通知具体拆迁日期，故2012年4月9日应视为出现了合同约定的终止事由。即双方约定的解除合同条件成就，被告按照约定行使合同解除权，且履行了通知义务，即解除合同发生法律效力。原告如对被告解除合同的行为持有异议，应当在法律规定的期限内向人民法院起诉。自被告解除合同的通知到达原告后六个月，原告才以被告单方终止合同构成违约为由起诉至法院，已经超过了法律规定的提起异议诉讼的期间，因此法院对其诉求无法支持。在拆迁过程中，承租人享有知晓拆迁信息权，《拆迁条例》第八条第二款规定：“房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。”这里的拆迁人不仅包括拆迁房屋的所有权人，也应当包括拆迁房屋的承租人。因此当房屋拆迁管理部门下发拆迁通知、公示拆迁信息等就意味着房屋出租人与承租人之间的租赁关系出现了可能影响合同正常履行的事由，继续履行将可能使承租人的利益遭受损失，而这种事由并非双方当事人的行为引起，且双方当事人在订立合同时已经对拆迁事由予以预见，并作出了相关的约定。因此将承租人接到房屋拆迁管理部门向被拆迁人下发拆迁通知的时间认定为当事人约定的解除合同的条件成就，能有效保障承租人的合法权益，也充分体现了当事人合同意思自治原则。同时法律亦赋予出租人对承租人单方解除合同的行为享有提出异议的诉求，致使出租人的合法权益也有着强有力的法律保障。