案件索引：

（2017）辽04民终2075号

基本案情：

上诉人（原审原告）：蒋某某。

委托诉讼代理人：杨某某，系蒋某某妻子。

上诉人（原审被告）：岳某某，。

委托诉讼代理人：陈某某，抚顺市148法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：孙某某。

蒋某某于2016年2月25日诉至法院，提供一份购房协议，该购房协议甲方为岳某某，乙方为蒋某某，协议内容为：甲方有门市房一处经协商愿意出售给乙方，一、房屋出售价格为每平方米人民币贰仟伍佰元整。房屋面积以产权处确认面积为准。二、乙方需先交付给甲方购房预付款贰拾万元人民币。三、甲方在收到乙方购房款预付款后负责为乙方办理房屋过户手续，办理过户手续费用由甲方承担，在甲方将过户手续交与乙方时，乙方需将购房的余款一次性交与甲方。四、若甲方因各种原因不能办理过户手续，则甲方无条件返回乙方的预付款。乙方只须按每月壹仟元交纳租金给甲方。该条被手动划掉。第五、二零零肆年三月二十八日之前该门市所发生的一切等费用均由甲方承担，之后发生费用均由乙方承担。六、本协议未尽事宜，甲方拥有最后解释权。七、本协议一式两份，双方签字后生效。协议底部甲方签字处加盖岳某某手章，于莹以经手人签字，乙方签字处由蒋某某签字。该协议双方各持一份。签订购房协议后，蒋某某于2004年3月25日支付20万元，当日于莹作为经办人为蒋某某出具一份加盖抚顺市双通汽车修配有限公司财务专用章的收款收据，写明交款人为蒋某某，数额贰拾万元，收款事由为收门市房预付款（转账支票），并标注转账支票款到账后协议方生效。抚顺市双通汽车修配有限公司由岳某某经营，于莹原系该公司会计。另查，岳某某与孙某某原系夫妻关系，双方于2006年9月5日离婚。双方婚姻存续期间有两处位于顺城区xx街xx号楼门市，其中一处位于顺城区xx街xx号楼门市东3号（建筑面积165平方米），登记在岳某某名下，填发日期为2001年10月17日，双方离婚后协议约定该门市归岳某某所有，岳某某更换了房产证，登记时间为2013年9月4日；另一处位于顺城区xx街xx号楼门市东1号（建筑面积124.31平方米），登记在孙某某名下，填发日期为2001年10月17日，双方离婚后该门市现登记在岳某某名下，登记时间为2013年9月4日。蒋某某使用的现争议门市属于以上两处门市房中的部分面积。

争议焦点：

双方签订的购房协议是否有效

裁判结果：

二审法院认为，根据双方的诉辩主张，本次二审的争议焦点为：一、本案双方之间为房屋买卖合同关系还是房屋租赁关系；二、双方签订的“购房协议”是否应予以解除及如何承担违约责任。

一、岳某某主张其没有卖房的意思表示，购房协议没有其本人签字，本案双方实际为租赁合同关系，但岳某某在一审庭审中自认在协议中签字的于莹为其雇佣的工作人员，于莹在签订本案购房协议时曾与其在电话中沟通，表明岳某某应了解签订协议的过程，且2004年3月25日的购房协议中明确约定了房屋每平米的出售价格为2500元，岳某某亦认可其收取了蒋某某给付的20万元，该数额于购房协议中约定的购房预付款的数额一致，其收到20万元款项的性质应为蒋某某给付的购房款，故一审法院认定双方于2004年3月25日签订的房屋买卖合同有效正确，本院予以维持，对岳某某提出的双方为租赁合同关系的主张，本院不予支持。

二、本案双方买卖的房屋面积为岳某某所有房屋的一部分，无独立的产权证，岳某某在收取20万元房款后，未按照合同约定为蒋某某办理过户手续。岳某某将此种不具有独立产权的房屋出售给蒋某某，并在当时取得了20万元售房款，取得了收益，现岳某某主张该房屋无法办理过户手续，并在一审明确表示不会申请办理分户，其在履行合同过程中存在的以上行为已构成民事违约，蒋某某作为购买人已主张如不能办理过户手续，也可解除合同由岳某某赔偿损失，故综合考虑本案的实际情况，一审法院判决认定解除双方的房屋买卖合同适当，岳某某基于其违约行为应承担相应的民事责任。蒋某某在双方签订购房协议后至今一直占有、使用涉案房屋面积用于经营，在2016年之前其未通过诉讼程序主张权利，其占有、使用该涉案房屋面积用于经营多年，没有对经营场所另行支付租赁费用，故一审法院判定以20万元房款数额为本金，岳某某以给付蒋某某利息的方式承担违约责任适当，本院予以维持，蒋某某主张如解除合同应按房屋现在的市场价值给付其房款增值差额依据不足，本院不予支持。蒋某某对房屋的装修系用于其本人的经营使用，在其十余年的经营过程中装修早已发生耗损及折旧，故其提出的岳某某赔偿装修费5万元的主张依据不足，本院不予支持；其提出的岳某某应给付腾迁造成的经济损失一节，其未在一审诉讼中主张，不是本次二审的审理范围，本院对此不予审理。另蒋某某对涉案房屋面积的占有、使用系基于双方之间的房屋买卖合同关系，基于此节及岳某某的违约责任，岳某某上诉主张蒋某某向其给付占有涉案门市房期间的房屋租金及支付占有涉案门市房期间的房屋损耗折旧费用依据不足，本院不予支持。综上，上诉人蒋某某的上诉请求不成立，应予驳回；上诉人岳某某的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。